شهریار سپهریان مقدم – ونکوور
دفتر رسمی مرکز مدیریت مالی کانادا (OSFI (The Office of the Superintendent of Financial Institutions، روز سه‌شنبه ۱۷ اکتبر ۲۰۱۷، طی نامه‌ای رسماً به مراکز مالی ابلاغ کرد که از اول ژانویهٔ سال جدید میلادی ۲۰۱۸ در اعطای وام به متقاضیان سخت‌گیری و شدت عمل بیشتری صورت گیرد، من‌جمله بررسی دقیق منابع درآمد ایشان و اینکه شرایط مالی این افراد تا چه حد باثبات و قبل اتکاء است. مشخص‌ترین این قوانین جدید، اجباری‌بودن آزمون استرس (Stress Test) برای «کلیه» دریافت‌کنندگان وام است، سوای اینکه کمتر یا بیشتر از ۲۰٪ پیش‌پرداخت (Down Payment) جهت خرید بگذارند یا اینکه وامشان بیمه شده باشد یا خیر.
بیمهٔ وام چیست؟ (Mortgage Insurance)
دریافت‌کنندگان وامی که کمتر از ۲۰٪ پیش‌پرداخت می‌گذارند، قانوناً می‌بایست وام خود را بیمه کنند. این بیمه که معروف به بیمهٔ وام (Mortgage Insurance) است، عملاً حافظ منافع وام‌دهنده است تا در صورتی‌که وام‌گیرنده قادر به پرداخت بدهی نشد، خسارات را کمپانی بیمه به مؤسسهٔ مالی وام‌دهنده پرداخت کند.
دریافت اجباری بیمهٔ وام می‌تواند برای متقاضی هزینهٔ نسبتاً قابل توجهی به‌همراه داشته باشد؛ چیزی بین ۰٫۶٪ تا ۴٫۵٪ مبلغ وام، بسته به میزان پیش‌پرداخت و قیمت خریداری ملک.
معروف‌ترین این کمپانی‌های بیمه، مؤسسه وام‌های خانه‌های کانادایی (CHMC (The Canada Mortgage and Housing Corporation است که به‌عنوان مثال برای ملکی به ارزش ۵۰۰٬۰۰۰ دلار با مبلغ پیش‌پرداخت ۵۰٬۰۰۰ دلار، از شما ۱۳٬۹۵۰ دلار مطالبه خواهد کرد تا مبلغ وام ۴۵۰٬۰۰۰ دلاری را بیمه کند.
غالب خریداران بار اول در کانادا در این دسته می‌گنجند و می‌بایست این بیمه را خریداری کنند و طبق قانون، مورد آزمون استرس قرار گیرند. پیش از این، دستهٔ دیگری که بیش از ۲۰٪ سپرده می‌گذاشتند و نیاز به خرید بیمهٔ وام نداشتند، از این تست مستثنی بودند، اما طبق قوانین جدید، اکنون این گروه نیز می‌بایست آزمون استرس را پشت سر بگذارند.
آزمون استرس (Stress Test) چیست؟
این آزمون به‌منزلهٔ سنجش توانِ متقاضیان وام است، تا اثبات شود در صورتی‌که نرخ بهرهٔ بانکی از آنچه امروز هست بالاتر رود، وام‌گیرندگان همچنان قادر به پرداخت بدهی خویش هستند. طبق قوانین جدید، متقاضیان باید قادر باشند در صورتی‌که نرخ واقعی بهرهٔ وام اعطایی تا ۲ درصد نیز بالاتر رفت، همچنان از عهدهٔ پرداخت آن برآیند.
تأثیر قوانین جدید بر روی بازار مسکن
با توجه به شرایط جدید، بسیاری از خریداران، حتی آنان که وامشان تا سقف خاصی نیز تصویب (Pre-Approved) شده بود، پس از پایان سال جاری قدرت خریدشان مبلغی بین ۱۵٪ تا ۲۰٪ کمتر از اکنون خواهد شد. به‌عنوان مثال خریداری که هم اکنون با ۲۰٪ پیش‌پرداخت بانکی تا سقف ۱ میلیون دلار قدرت خرید دارد، پس از پایان ماه دسامبر ۲۰۱۷، تنها می‌تواند تا سقف ۸۵۰٬۰۰۰ دلار خرید کند.
تبعاتِ فوری و قابل پیش‌بینی این قوانین در بازار مسکن، تلاش بسیاری از خریداران در دو ماه و اندی باقی مانده از سال برای تصاحب ملک مطلوب است. آنچه در کوتاه‌مدت می‌توان انتظار داشت، همان‌گونه که همین حالا هم قابل مشاهده است، هجوم بیشتر خریداران به‌سمت آپارتمان‌ها و تاون‌هاوس‌هاست؛ در واقع گروه عمدهٔ خریداران کانادایی امروزه را کسانی تشکیل می‌دهند که از آرزوی تصاحب خانهٔ مستقل دل شسته‌اند و به امید یافتن آپارتمان یا تاون‌هاوس بسنده کرده‌اند.
حال، بسیاری از این خریداران که می‌بینند به‌زودی ممکن است شرایط دریافت وام را شاید برای همیشه از دست بدهند، با سرعت و جدیت بیشتری به تلاش خود برای یافتن مکانی برای زنگی ادامه می‌دهند و می‌توان انتظار داشت که قیمت آپارتمان‌ها و خانه‌های غیرمستقل، تا زمان اجرای قوانین جدید با سرعت بیشتری افزایش یابد.
پس از شروع سال جدید نیز می‌توان انتظار داشت تحرکات خرید و فروش بیش از همیشه روی محدودهٔ تاون‌هاوس‌ها و آپارتمان‌ها متمرکز شود، چرا که بسیاری قدرت رقابت در بازار خانه‌های مستقل (Detached) را از دست خواهند داد. از طرفی، توقف بسیاری از فروشندگان که قصد بزرگ‌ترکردن ملک یا ارتقاء به منطقه‌ای گران‌تر را داشتند نیز قابل پیش‌بینی است و تبعاً سرعت رشد خانه‌های مستقل، مخصوصاً در مناطق اعیان‌نشین تا حدود زیادی کاهش خواهد یافت، همچنین با در پیش بودن فصل سرما و تصور ماه‌هایی پُربرف – چون سال گذشته – می‌توان انتظار داشت برای مدتی هر چند کوتاه، بازاری آرام و کم‌تحرک، حداقل در بازهٔ بالاتر از ۱٫۵ میلیون دلار را شاهد باشیم.
نگارنده از کلیهٔ پیشنهادات و انتقادات استقبال می‌کند. مجموعه مقالات ما از طریق فیس‌بوک و صفحهٔ رسمی ما در دسترس است.
